“Não estamos agindo contra ninguém, mas queremos concorrer em igualdade de condições”
Por Joedson Telles
Presidente da Associação Sergipana dos Empresários de Obras Públicas e Privadas (Aseopp), o empresário Luciano Barreto segue incansável na missão de lutar por um mercado da construção civil cujos participantes respeitem as leis e disputem de forma igualitária. Seu alvo, explica, não são as pessoas, mas uma metodologia de se passar por associações de construção, obter as vantagens que só estas têm direito, mas não se enquadrar na lei. “Não são associações, mas, de forma criminosa, usam os benefícios que a lei concede às associações. Eles têm isenção de impostos, não assumem riscos… Você conhece alguma atividade no mundo na qual se ganha dinheiro sem assumir risco?”, indaga Luciano, assegurando não existir nenhuma garantia para quem compra um imóvel dentro do que define como uma “pirâmide”.
A Aseopp conseguiu avançar no combate ao que denuncia como ilegalidade no modelo de gestão das Associações Pró-construção?
Não estamos agindo contra ninguém; nem quem vende e nem quem compra. Mas queremos concorrer em igualdade de condições. É preciso que a população entenda que não são associações. Uma associação é definida pela Constituição e pela Lei Federal. Você imagine se todas as atividades se formarem em torno de associação sem serem associações. A questão principal, e não é todo o mundo que entende, é que associação é uma reunião de pessoas afins sem ganho econômico. Não visam o lucro. Por exemplo, se você quiser fazer uma associação com seus amigos pode fazer, e terão os mesmos privilégios. Não tem nada de errado. Associação do Banco do Brasil, Associação da Caixa Econômica… ninguém nunca falou nada, porque eles não fazem publicidade, não têm corretores. Não querem ganho econômico. Mas essas ditas associações têm tudo isso. Então, qual é o erro? Não são associações, mas, de forma criminosa, usam os benefícios que a lei concede às associações. Eles têm isenção de impostos, não assumem riscos… Você conhece alguma atividade no mundo na qual se ganha dinheiro sem assumir risco?
Qual é o primeiro passo para uma construção dentro da legalidade?
É ter o Registro de Incorporação. É o pré-requisito. É crime lançar o prédio sem antes registrar em cartório o Registro da Incorporação. O memorial de incorporação conta a história do prédio toda. Diz quais serão as garantias que o comprador vai ter. Mas este modelo deles é uma pirâmide. Estamos vendo, aqui em Sergipe, num volume muito grande, e a polícia está investigando. Eles dizem que é um modelo inovador, mas não há inovação nenhuma. Um contrabando é inovação? Você andar com um carro sem placa para não ser identificado é inovação? O memorial de incorporação exige muitos documentos. São 13 certidões.
Há garantia para quem compra um imóvel dentro desta modalidade que o senhor combate?
Nenhuma. Teve um prédio do qual um trabalhador caiu e morreu. Custou R$ 1,4 milhão. Procuraram quem ganha o dinheiro (com este tipo de construção), e ouviram: “vocês fizeram a obra. O trabalhador não é nosso”.
O senhor usa a frase “estou com a lei”. Qual é a lei que lhe dá segurança, neste pleito?
A Lei nº 4.591, em seu artigo 28, diz que “as incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente lei. E, no parágrafo único: para efeito dessa lei, considerasse incorporação imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Um apartamento. A mesma lei, no artigo 32, diz que “o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes
Memorial descritivo da execução da obra projetada, segundo o modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53 desta Lei
Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no art 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra”
O que mais o senhor aponta como erro desta modalidade?
Eles sonegam vários impostos; se amanhã estes impostos forem cobrados vão cobrar da Condominial ou dos associados? Há denúncia da Aseopp e do Creci na Receita Federal.
Há quanto tempo a Aseopp combate isso?
Começamos há dois anos, paramos e retomamos, agora, há dois meses. Hoje, em Sergipe, deve existir umas 30 associações. Queremos a lei. Queremos concorrer em igualdade de condições.
Por que o senhor afirma que é uma pirâmide?
Eles captam o dinheiro. Você passa cinco anos aportando. No sexto ou no sétimo ano, eles constroem o prédio, e, dois anos depois, passam a escritura. Então, o objetivo daquilo foi fazer um apartamento. Tanto é que não deixam você sair. O ponto mais importante é que eles não são associações, e não podem usar os privilégios que o governo concede às associações. Eles não têm direito as isenções fiscais. Há uma diferença: a lei considera associações a união de pessoas que se organizam para fins não econômicos. Mas eles, primeiro, fundam uma associação com familiares – você pode formar a partir de duas pessoas -, definem o terreno, pegam um contrato de compra e venda e passam mais caro aos associados, depois elegem o presidente e depois elegem o administrador, que sempre é o mesmo. A pessoa compra achando que é mais barato porque não sabe quanto vai custar no final. Outro absurdo: você já viu associação para construir prédio comercial? Mas aqui tem um prédio que são lojas. Estamos alertando.
O preço de custo é um argumento utilizado por este tipo de negócio?
Se os compradores corrigirem o que pagaram durante os sete anos, certamente, se tivessem aplicado num banco, comprariam um apartamento e ainda sobrava dinheiro. A lei prevê obra a preço de custo, mas desde que tenha memorial de incorporação. A grande atração deles é que anunciam muito mais barato. Um prédio que seria, por exemplo, R$ 10 mil o metro quadrado, eles anunciam a R$ 5,5 mil.
E a política? Como o senhor está acompanhando o primeiro ano deste novo governo Lula?
Eu esperava mais. Eu votei em Lula, porque fiz campanha para Jair Bolsonaro, mas esperava um governo diferente. Lula tem uma vantagem: é desenvolvimentista, e o Brasil precisa disso. Mas têm algumas coisas que precisam ser ajustadas. Vamos esperar.
Qual a maior decepção que o senhor teve com Bolsonaro?
É importantíssimo o trabalho do Tribunal de Contas. Mas precisa fiscalizar depois. Não antes de lançar mandar para se analisar. É só agir certo. Por outro lado, acho que ele (Bolsonaro) não entendeu bem a gravidade da covid e os pronunciamentos dele foram muito infelizes. Os poderes são independentes. Mas eu queria que o Brasil acabasse com isso de um ou outro (Lula ou Bolsonaro).
E aqui em Sergipe, como avalia o governo Fábio Mitidieri?
A minha opinião é que Fábio está indo muito bem. Sergipe tem dado sorte com governadores. Belivaldo Chagas teve o papel importante de equilibrar as finanças públicas. Fábio começou a 100 por hora. Ele pensa muito em crescimento, desenvolvimento. Se conseguir realizar os sonhos dele, Sergipe vai ter um crescimento muito grande. Jovem, disposto, já esteve em Brasília várias vezes. É isso que Sergipe precisa. Está superando as minhas expectativas, e olha que sou muito observador.
Quais as suas expectativas no tocante à eleição para prefeito de Aracaju, em 2024?
Acho Edvaldo Nogueira um excelente administrador. Aracaju ganhou muito com os mandatos dele. Mas Edvaldo precisa aprender a fazer política. Um gestor insuperável, muito competente. Mudou a face de Aracaju. Hoje, todo o mundo fala muito bem de Aracaju lá fora, mas precisa se lembrar também da parte política. Estou sentindo os movimentos dele aí pela televisão no relacionamento com a Câmara Municipal. Ele tem sentido a necessidade de fazer política, como Déda fazia. Eu briguei com todos os governadores menos com Déda. Ele tinha um carinho especial por mim. Confiava em mim. E eu gostava muito dele. Agora, sou amigo de todos. Eu não brigo com pessoas. Eu brigo por ideias.
