Justiça de Santa Catarina condena empresários por anúncio de imóvel sem RI registrado em cartório

Presidente da ASEOPP, Luciano Barreto explica que o problema vai além da ausência do R.I

A Justiça de Santa Catarina acumula condenações criminais contra empresários do setor imobiliário que anunciaram empreendimentos sem o Registro de Incorporação Imobiliária (R.I.) no cartório competente, documento que a Lei 4.591/1964 exige como condição prévia a qualquer oferta pública de imóvel na planta.

A decisão mais recente, da Vara Criminal de Itapema (Ação Penal nº 5002756-17.2025.8.24.0505), condenou o administrador de uma incorporadora local. Antes dela, o Tribunal de Justiça catarinense manteve pelo menos três condenações em grau de recurso (Apelações nº 5001868-80.2022.8.24.0011, nº 5007550-50.2021.8.24.0011 e nº 0062464-20.2014.8.24.0004). Em uma delas, não apenas o incorporador, mas também o corretor que divulgou o imóvel foi condenado.

O Registro de Incorporação não é formalidade burocrática. É o instrumento que garante ao comprador acesso ao memorial descritivo da obra, à certidão de propriedade do terreno, à viabilidade financeira do empreendimento e aos demais documentos exigidos por lei. A norma obriga o incorporador a apresentar orçamento elaborado dentro das normas técnicas vigentes, de modo que o consumidor tenha clareza sobre os custos reais antes de assumir qualquer compromisso. Sem o R.I., o consumidor compra sem saber o que está comprando e sem nenhuma das proteções que a legislação federal criou para evitar prejuízos coletivos futuros.

No caso de Itapema, o empreendimento foi anunciado em março de 2022 por meio de sites de imobiliárias na internet. O R.I. só foi obtido em abril de 2023, mais de um ano depois. A sentença entendeu que a oferta pública de unidades inexistentes do ponto de vista legal já configura o crime, independentemente de alguém ter sido prejudicado ou de o incorporador ter tido intenção deliberada de enganar. Basta anunciar sem registro.

Em Sergipe, a ASEOPP (Associação Sergipana dos Empresários de Obras Públicas e Privadas) denuncia a mesma prática sob outra roupagem, com um agravante. A reivindicação é antiga. Segundo a ASEOPP, as chamadas associações Pró-Construção não apenas dispensam o Registro de Incorporação como sequer se enquadram no modelo associativo previsto no artigo 53 do Código Civil. A ASEOPP explica que uma associação genuína não tem fins econômicos, não capta recursos para construção de imóveis e não distribui riscos entre seus membros, mas as Associações Pró-Construção fazem o oposto.

Segundo a ASEOPP, na prática, essas entidades captam investidores, comercializam unidades, contratam obras e transferem para os compradores todos os riscos: fiscais federais, estaduais, municipais, trabalhistas, entre outros. “Se beneficiam da legislação civil das associações enquanto exercem incorporação imobiliária. O nome muda. A atividade, não. Não são associações”, lamenta a ASEOPP.

Segundo Luciano Barreto, presidente da ASEOPP, o problema vai além da ausência do R.I. “Essas entidades utilizam corretores de imóveis para comercializar unidades, embora a legislação proíba a intermediação de empreendimentos sem registro de incorporação. Apresentam valor inicial do metro quadrado muito abaixo do praticado pelo mercado, sem orçamento prévio que sustente esses números. Não informam que esse tipo de empreendimento não admite financiamento bancário, nem que todos os custos de reforma recaem sobre o adquirente”.

De acordo com a ASEOPP, um caso recente ilustra o tamanho do problema. Uma das Associações Pró-Construção atuantes em Sergipe adquiriu uma área por R$ 16 milhões e repassou o custo aos associados por R$ 32 milhões. O lucro de 100% foi embutido em poucos dias, sem que os compradores tivessem acesso às informações que permitiriam questionar o valor. Sem a transparência que o Registro de Incorporação impõe, o adquirente não tem como saber quanto pagou pelo terreno, quanto custa a obra e quanto vai para o operador da associação. Termina pagando mais do que deveria, sem sequer perceber.

A ASEOPP reforça que não busca confronto. O convite da entidade é para que as Associações Pró-Construção adequem seus empreendimentos à Lei de Incorporações, com orçamento técnico e R.I. registrado antes de qualquer oferta ao público. Sem essa adequação, não há amparo legal para operar como incorporadoras, e é exatamente isso que são.

O Ministério Público de Sergipe acolheu a tese e ingressou com Ações Civis Públicas contra operadores do modelo associativo no estado. Os processos aguardam decisão do Tribunal de Justiça de Sergipe. A lei é a mesma. O crime é o mesmo. O que muda é o tempo da Justiça.

Texto e foto enviados pela assessoria